Vereadores de Valparaíso votam aumento de quase 90% do IPTU nesta sexta

Redação - Correio Braziliense

26/11/2010 - A proposta de aumentar em 88% o Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) em Valparaíso de Goiás provocou rebuliço na cidade. Moradores estão assustados com a possibilidade de pagar R$ 440,27 pelo metro quadrado, em vez dos atuais R$ 246,43. A votação está marcada para esta sexta-feira (26/11) e há, na Câmara dos Vereadores do município, uma mobilização multipartidária contra a aprovação do projeto, envolvendo o PDT, PT, PMDB, PTN, PPS, PSB, PSoL, PC do B e PP.

O Projeto de Lei (PL) nº 143, de 29 de outubro último, chegou à Casa como proposta do Executivo, encaminhado pela prefeita Lêda Borges (PSDB). Os cálculos do aumento, no entanto, foram feitos por vereadores do município que são contra o projeto. A proposta defende que a correção do valor deve-se ao lançamento dos últimos empreendimentos na região, além da correção pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) dos últimos 12 meses.

No texto do PL, os descontos de 50%, 30% e 20% oferecidos pela prefeitura a quem paga o imposto até a data de vencimento continua mantida. Mas o IPTU será acrescido de multa caso seja pago após o dia 10 de maio do ano corrente.

Vereadores contra
O presidente da Câmara dos Vereadores, Walter Mattos (PP), é contra a aprovação da proposta. Segundo ele, a Casa está dividida entre os que são a favor e contra o aumento, de modo que não há como prever o resultado da votação. "A cidade sofreu um crescimento desordenado nos últimos anos. A prefeita argumentou que não temos aumento de IPTU desde 2002, o que não é verdade, porque o valor vem sido corrigido, anualmente, pelo IPCA, o que é o permitido pela lei", delcara Mattos.

Ainda segundo o presidente da Câmara, o município precisa passar por uma atualização imobiliária, para restabelecer os verdadeiros valores dos imóveis na região. "É claro que um imóvel se valoriza com o tempo. Uma construção não pode ser avaliada com o preço que ela valia anos atrás. Por exemplo, se alguém tem um lote em um bairro isolado e, de repente, começam a construir um empreendimento próximo, é natural que esse lote passe a valer mais. Mas não é disso que estamos tratando, nós até defendemos um aumento, mas um aumento real", argumenta o presidente.

A arrecadação com o IPTU em 2009, segundo Mattos, foi de aproximadamente 6 milhões. Em agosto de 2010, a arrecadação já havia ultrapassado o valor atingido no ano passado.

Por meio de nota, a prefeita Lêda Borges defendeu o aumento dos impostos, argumentando que a alteração real no valor do IPTU não ultrapassa os 30%, se considerados os descontos oferecidos. Ela acusa, ainda, os vereadores Walter Mattos (PP), Professor Silvano (PT) e Antônio Bites (PT) de propagarem mentiras

Valorização dos imóveis no Lago Norte superou 300% em dois anos

Diego Amorim - Correio Braziliense

Os espaços ainda desocupados no Centro de Atividades são cobiçados pelas construtoras e os pequenos comerciantes se rendem à pressão do capital. Em 2011, o local deverá ganhar mais 15 prédios

Breno Fortes/CB/D.A Press

Desde os anos 1980, o CA do Lago Norte, criado para abrigar comércio e moradia, passou a ser procurado por solteiros e recém-casados. Com o aumento da demanda, o metro quadrado subiu de R$ 2,3 mil para R$ 10 mil

19/11/2010 - O Centro de Atividades (CA) do Lago Norte, pensado para concentrar o comércio do bairro nobre, entrou na mira de construtoras e se transformou em mais uma área residencial de luxo de Brasília. Cerca de 6 mil pessoas vivem em lofts e apartamentos de, no máximo, 100m². A previsão é que pelo menos 15 novos prédios sejam erguidos até o fim de 2011 em terrenos espalhados pelas 11 quadras do CA. A valorização dos imóveis, nos últimos dois anos, ultrapassa os 300%. O preço médio do aluguel, turbinado com a chegada do shopping Iguatemi, dobrou no mesmo período.

Assim como no Setor de Oficinas Sul, empresas da construção civil e investidores se apressam na compra de lotes ainda ociosos no CA do Lago Norte. As negociações para arrematar terrenos já construídos envolvem cifras milionárias e vale-apartamentos. A maioria das oficinas que existiam no local — algumas até há mais de 15 anos — virou canteiro de obras. Outras estão com data marcada para fechar as portas. Em meio a esqueletos de prédios, uma ou outra loja, principalmente do ramo de material de construção, tenta resistir às propostas.

Pressão
Lotes de 400m² chegam a ser cortejados por R$ 2 milhões. Loren Garcia Pinheiro, 60 anos, dono de uma oficina no CA desde 2005, sabe que mais cedo ou mais tarde terá de abandonar o negócio. “É a lei do mercado. Manda quem pode, obedece quem tem juízo”, comenta o empresário, que paga R$ 2,1 mil pelo aluguel do espaço. Ele conta que, por pouco, o proprietário não cedeu o terreno para uma construtora este ano. “Mas é questão de tempo é para que isso ocorra”, acredita Pinheiro. Ele investiu R$ 18 mil na oficina. Se precisar entregar as chaves, avisa que vai lutar por esse dinheiro na Justiça.

Na frente do estabelecimento de Pinheiro, serão construídos um balão e uma praça. Três oficinas — erguidas em área pública anos atrás — terão de sair do meio do caminho. A notificação da Agência de Fiscalização do Distrito Federal (Agefis) já chegou. “No nosso caso, não tem conversa: vamos ter que ir embora mesmo”, diz Antônio Augusto Fontenele, 41 anos, dono de uma das lojas com os dias contados. “Só acho que a gente merecia um outro lugar para trabalhar. Essa guerra dos grandes contra os pequenos é desleal”, completa ele, depois de reconhecer que as oficinas estão em local irregular.

Oficialmente, o CA nasceu no fim da década de 1980, para abrigar atividades econômicas da Península Norte. Não estavam excluídas residências, mas esse não era o foco. De lá para cá, diversas modificações no gabarito abriram brechas para que a área se concretizasse como setor habitacional. A liberação de prédios com até cinco andares animou o mercado imobiliário. Os apartamentos projetados em empreendimentos modernos atraíram, principalmente, solteiros e recém-casados, a maioria servidores públicos. A população do CA já corresponde a 20% do total de moradores do Lago Norte.

Lista de espera
O adensamento provocou uma supervalorização dos imóveis. No condomínio mais luxuoso do CA, onde há 465 unidades divididas em seis blocos, o preço do metro quadrado saltou de R$ 2,3 mil para R$ 10 mil nos últimos dois anos, diferença de 334%. Um apartamento de 50m², comprado na planta por não mais do que R$ 150 mil, chega a valer R$ 420 mil. O aluguel, a R$ 1,3 mil em 2008, hoje custa até R$ 2,5 mil. “Foi o melhor investimento da minha vida”, define a servidora pública Nonita Leite, 48 anos, moradora e síndica do complexo residencial.

A procura é tanta por um espaço no CA que os prédios precisaram montar listas de espera para aluguel e compra. Na expectativa de que a região prospere, Ricardo de Araújo, 34 anos, abriu uma loja de conveniência no térreo de um prédio misto, com salas comerciais e quitinetes. “Este lugar promete. A gente sabe que não vai parar de chegar gente nova”, justifica. Aos poucos, o comércio começa a se estruturar no CA: há lavanderias, pet shops, escolas de inglês, lojas de roupas e supermercado. Falta, no entanto, serviços básicos, como farmácia e padaria.

Empresàrios são clientes no CA
O Iguatemi abriu as portas em março deste ano. A previsão de faturamento no primeiro ano é de R$ 250 milhões. Empresários do shopping estão entre os clientes que apostam na valorização do CA e, por isso, têm adquirido imóveis no local.

Demanda força transformação
No mês passado, o Correio mostrou como a mudança de destinação também transformou a cara do SOF Sul. Mais da metade dos cerca de 300 terrenos do local está vendida ou em fase de negociação. Um lote de 200 m² que há um ano valia no máximo R$ 300 mil quintuplicou de preço e chega a custar R$ 1,5 milhão. Os aluguéis na região saltaram, em média, 30%, variando de R$ 800 a R$ 6 mil.

Mais luz nas ruas
A administração do Lago Norte divulgou ontem que o CA passará a ter um cuidado especial por parte da Companhia Energética de Brasília (CEB). Moradores do setor reclamam da falta de iluminação pública. Algumas ruas ficam completamente escuras durante a noite.


Três perguntas para Vicente Magalhães, administrador do Lago Norte:

O Centro de Atividades perdeu sua vocação original?
O CA foi planejado para abrigar comércio e residências. Era para ser um misto de atividades. O que ocorreu é que, ao longo do tempo, a pressão demográfica levou muitas pessoas a transformar as salas comerciais em quitinetes. Foi daí que surgiu o desvirtuamento do espaço.

O Lago Norte tem estrutura para suportar esse adensamento geográfico?
O bairro não foi pensado para abrigar tantos moradores. Existe uma pressão enorme sobre os serviços de energia, água e esgoto. Se isso (o crescimento do CA) não for controlado, haverá um colapso. No caso de energia, já há uma dificuldade muito grande para atender a demanda. Estacionamento é outro problema, sem falar no trânsito.

O boom no CA tem força para retomar a discussão sobre a segunda ponte?
Na verdade, o Lago Norte hoje não tem ponte. A do Bragueto atende a todo o lado norte do Distrito Federal. Com mais pessoas trabalhando e vivendo aqui, essa demanda do CA pode criar os elementos necessários para que se concretize a ponte que ligará a QL 8/QL 10 até a L4 Norte, na altura na Concha Acústica. A licença ambiental para a construção já foi solicitada.

Construção de condomínio sobre lixão coloca em risco futuros moradores

Construção de condomínio sobre lixão coloca em risco futuros moradoresMinistério Público de Goiás investiga denúncia. Prefeitura de Valparaíso nega qualquer perigo

Mariana Laboissière

Publicação: 28/11/2010 08:03 Atualização:

O Ministério Público de Goiás investiga a construção de um conjunto habitacional em antigo lixão de Valparaíso de Goiás, município goiano distante 36km do Plano Piloto. Grupo de vereadores da cidade denunciou o caso à 3° Promotoria de Valparaíso, pois há indícios de que as novas casas do bairro Pacaembu tenham sido construídas sem estudos de impacto ambiental. Acredita-se, assim, que a prefeitura agiu ilegalmente ao emitir o alvará de construção à empresa proprietária do terreno. O empreendimento está em andamento e prevê pelo menos 19 imóveis na localidade.

Além do perigo de desabamentos, o Ministério Público alertou para os riscos à saúde dos futuros moradores. A Vigilância Sanitária de Valparaíso confirmou oficialmente a ausência de estudos de impacto ambiental na região e a existência de sucessivas camadas de lixo recobertas de terra no subsolo. “Com passar do tempo este lixo entra em decomposição liberando gases e chorume, isto é, trará sérios problemas de saúde para os futuros moradores deste empreendimento”, atestou o então gerente do órgão, Paulo Viana da Rocha, no ofício 018/2010 (leia fac-símile). “O terreno oferecerá sérios problemas para as estruturas das edificações ali construídas pelas acomodações destas camadas, podendo ocasionar até deslizamento de terra (sic)”, completou.

Rocha, hoje afastado das funções pela prefeitura local, usou o documento para responder, em setembro deste ano, ao presidente da Comissão de Meio Ambiente e 2° secretário da Mesa Diretora da Câmara, vereador Antônio Bites (PT). O petista tomou a iniciativa ao saber que o projeto previa a construção de 1,4 mil residências no condomínio do bairro Pacaembu. Enviou solicitações a vários órgãos da cidade, mas apenas a Vigilância deu um parecer. “Passou todo esse tempo e não recebemos qualquer documento. De acordo com a Lei Orgânica da cidade, quando é emitido um requerimento pela Câmara Municipal à prefeitura, ela tem 15 dias para respondê-lo, mas isso não aconteceu”, afirmou Bites.

O Correio esteve na casa do ex-gerente da Vigilância Sanitária de Valparaíso Paulo da Rocha. Ele confirmou a destituição do cargo dias após ter redigido o parecer sobre os riscos do condomínio. “Aquele lixão funcionou por cerca de 20 anos recebendo os detritos da cidade, incluindo os hospitalares. Mas depois de um tempo o lixo hospitalar passou a não ser jogado exatamente no lixão, mas em um local ao lado, ou melhor, onde estão construindo o condomínio. Então, aquela área é ainda mais perigosa”, afirmou. “A Vigilância Sanitária recebeu várias reclamações da população. Eu, inclusive, fui ao local”, acrescentou.

Afastamento
Após conseguir poucas informações a respeito do empreendimento, Paulo da Rocha solicitou à Construtora Costa, proprietária do terreno, a suspensão das obras até a realização de um estudo de impacto ambiental. “Queriam que eu voltasse atrás na minha decisão, mas eu não quis fazer isso. Foi então que me tiraram do cargo e me afastaram. Se fizeram esse tipo de coisa com alguém em cargo de chefia, imagine você como estão se sentindo acuados os fiscais da região hoje”, sugeriu.

A prefeita de Valparaíso, Lêda Borges (PSDB), afirma que os vereadores de oposição estão levantando um assunto arquivado pela Câmara Municipal. “Não é verdade que o condomínio está sendo construído em cima do antigo lixão. Nós temos toda a documentação. O loteamento está aprovado com todas as licenças técnicas, inclusive a empresa pleiteou a licença ambiental na Secretaria de Meio Ambiente do estado”, justificou. “A área onde era depositado o lixo fica a 300m do local da construção. De forma alguma os futuros moradores vão ter problema, já que o solo não sofreu impacto. Aquela área do lixão sempre foi particular, inclusive a prefeitura respondeu por crime ambiental na ocasião em que ele ainda funcionava. Agora, o espaço será revitalizado”, acrescentou. Segundo Lêda, Viana responde a sindicância por ter dado um parecer “inverídico e tendencioso”.

Lixão
O novo condomínio habitacional está em construção na área da Fazenda Santa Maria, que hoje ocupa parte do bairro Pacaembu. É ali onde também uma área de 96 mil m² acabou usada como lixão por mais de duas décadas. Também havia o depósito de resíduos hospitalares.

Investigação aberta

O promotor Bernardo Boclin Borges, da 3° Promotoria de Valparaíso, disse que o fechamento do lixão era reivindicado pela população, a maioria do bairro Pacaembu, há mais de 12 anos. “Fizemos um acordo com a prefeita e ela retirou o lixão. A novidade é que recebemos uma representação sobre uma suposta construção de casas em cima desse antigo lixão. Assim, encaminhamos ofício à prefeita e ela nos respondeu no dia seguinte confirmando que expediu alvará de construção para uma área que fica próxima”, contou.

Ainda segundo Borges, a promotoria está levantando informações a fim de verificar possíveis danos ambientais na área, além da documentação da empresa responsável pelo empreendimento. “Eu fiz uma solicitação à Secretaria de Meio Ambiente de Goiás e, na terça-feira, uma equipe técnica irá realizar uma perícia no terreno”, adiantou. O promotor também pediu levantamento para identificar a exata localização do condomínio. “Temos que saber, primeiro, se as casas estão em cima do lixão ou próximas a ele. Nossa atuação é na área ambiental e na área de proteção ao cidadão”, explicou.

A reportagem procurou a Construtora Costa. Por meio de contato telefônico, o Correio se apresentou como possível comprador. De acordo com um dos três vendedores ouvidos, serão construídas, na primeira etapa do empreendimento, 48 casas. A previsão é de imóveis de dois cômodos, abrigados em 102 metros quadrados. O morador terá direito a até três vagas de garagem. E a média de preço será de R$ 85 mil. “Em dezembro, vamos começar a entrega. Ela acontecerá também em janeiro. A pista que passa pelo condomínio, inclusive, será asfaltada”, informou o atendente. Outra disse que seria possível o financiamento do imóvel pela Caixa Econômica Federal (CEF), por meio do Minha Casa, Minha Vida.

Procurada, a Caixa informou, por meio da assessoria de imprensa, que a obra de Valparaíso não conta com recursos recursos de nenhum programa social do governo. Ouvido pelo Correio, um representante da Construtora Costa, negou qualquer vínculo com o Minha Casa, Minha Vida. Também deu informações diferentes daquelas prestadas pelos funcionários. “Eu não sei qual a conotação dos dados levantados por esses vereadores, já que a própria prefeitura me concedeu o alvará. O alvará não é para 1,4 mil casas, mas para 200. Em um primeiro momento, serão construídas 19”, esclareceu o engenheiro, que não quis se identificar.

O professor do Departamento de Engenharia Civil e Ambiental da Universidade de Brasília (UnB) Pedro Murrieta alertou que, independentemente da posição das construções, o fato delas estarem próximas a um antigo lixão é um problema. “Eu não proponho que áreas de aterro sanitário récem-fechadas recebam qualquer tipo de construção. Mesmo sendo perto, é necessário fazer uma sondagem no local, isto é, cavar um buraco para verificar o material encontrado no subsolo”, explicou Murrieta. “Também é importante estar atento para a contaminação do lençol freático”, concluiu.

Bolha imobiliária em Valparaiso, Ocidental e Luziania

Bolha imobiliária na periferia?

POR 

FABIO PORTELA

 – 13 DE SETEMBRO DE 2010COLOCADO EM: IMÓVEIS

A Revista Época publicou no dia 04/09/2010 excelente matéria sobre o aumento da especulação com imóveis de valor menor, em função do aumento do crédito decorrente do programa “Minha Casa, Minha Vida”.

Os dados da reportagem ilustram, mais uma vez, a tese que venho defendendo no blog de que o país passa por um forte movimento especulativo no setor, que pode gerar uma bolha imobiliária.

Segue a matéria:

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Fonte: Revista Época

Autor: Murilo Ramos

Url: http://revistaepoca.globo.com/Revista/Epoca/0,,EMI168967-15223,00-ESPECULACAO+NA+PERIFERIA.html

Título: Especulação na periferia

A cozinheira Claricina Ribeiro Assis mora em Santo Antônio de Descoberto, Goiás, cidade do entorno do Distrito Federal que fica a 45 quilômetros de Brasília. Ela é uma das beneficiadas pelo Minha Casa Minha Vida, programa do governo federal que pretende facilitar a aquisição de moradia própria pela população mais pobre. Claricina tem sentimentos ambíguos sobre o programa. Ela se diz satisfeita por ter conseguido comprar sua casa. Mas, ao mesmo tempo, fica irritada com as condições do imóvel onde mora há quatro meses. “As paredes estão descascando”, diz Claricina. “Não tem luz nem água no banheiro. Todos os dias, eu tomo banho com água retirada de baldes, que encho na cozinha”. Claricina e os vizinhos reclamam também da falta de asfalto nas ruas do bairro Jardim Ana Beatriz. “Essa casa não vale os R$ 60 mil que dizem”, afirma.

Claricina paga prestações mensais de R$ 381, parte de um financiamento de 25 anos. Sua casa é uma entre as 600 mil habitações contratadas pelo Minha Casa Minha Vida. Uma das principais realizações do segundo mandato do presidente Luiz Inácio Lula da Silva, o Minha Casa Minha Vida foi criado para reduzir o déficit de moradias para famílias com renda de até dez salários mínimos. Até agora, o governo gastou R$ 22,8 bilhões no Minha Casa e fez de tudo para acelerar o ritmo do programa, um dos trunfos eleitorais da candidata do PT à Presidência, Dilma Rousseff.

Pelas regras do Minha Casa, Minha Vida, as famílias que ganham até três salários mínimos pagam prestações de até 10% de sua renda, durante no máximo dez anos. Quem ganha entre três e dez mínimos recebe do governo um subsídio de R$ 17 mil ou R$ 23 mil, dependendo da região do país onde mora, para comprar sua casa. A partir de uma avaliação do imóvel feita por técnicos, a Caixa paga o valor à construtora da obra. Depois, desconta o subsídio de R$ 17 mil ou R$ 23 mil e financia o resto para o comprador. Assim, quem compra uma casa de R$ 50 mil paga apenas R$ 33 mil de financiamento.

Na periferia, o preço dos terrenos disparou e está difícil encontrar interessados em vender

O programa é uma injeção direta de dinheiro público no mercado. Mas, como toda intervenção na economia, ela provoca efeitos nem sempre desejáveis. O dinheiro novo e a pressa do governo em atingir metas fizeram os preços de terrenos em áreas pobres disparar desde o ano passado. Na região de Santo Antônio do Descoberto, onde mora Claricina, um lote de aproximadamente 300 metros quadrados – ideal para construir imóveis para o programa – era vendido por R$ 2 mil há um ano. Hoje, custa cerca de R$ 12 mil – e está difícil encontrar quem quer vender. “A construção de casa popular é um negócio tão bom que até dono de supermercado está entrando e contratando a gente”, afirma o pedreiro José Nílton Lima, que trabalha para construtoras locais e não tem ficado sem serviço.

Há 3.256 empresas habilitadas a construir para o Minha Casa Minha Vida. Outras 943 têm propostas em avaliação pelo banco. A Caixa fecha, em média, 2.100 contratos por dia pelo programa. O corretor de imóveis Lênio Diniz Neto, que trabalha na região de Valparaíso, Goiás, no entorno de Brasília, partiu para o ramo da construção. “Levantei 18 casas na região, e todas foram vendidas”, diz Neto. “A lucratividade na construção da casa pode chegar a 100%. Que aplicação vai me render isso?”

O governo tem tido dificuldade de construir casas em grandes regiões metropolitanas, como São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte, por causa da escassez de terrenos. O preço de terrenos mais adequados para projetos do Minha Casa Minha Vida subiu tanto que torna a construção inviável em alguns lugares. Na periferia de São Paulo, o preço do metro quadrado dobrou em um ano.

A especulação imobiliária está criando distorções. Como no caso de Claricina, a Caixa pode estar pagando valores que, muitas vezes, não correspondem ao preço do imóvel. Há grandes diferenças de preços entre casas de padrões parecidos e localizadas no mesmo bairro. Em março do ano passado, um imóvel de 57 metros quadrados em Santo Antônio do Descoberto foi avaliado em R$ 45 mil pela construtora Moraes & Andrade Consultoria Ltda., contratada pela Caixa. Um ano depois, uma casa menor e localizada em um lote com metade do tamanho foi avaliada em R$ 75 mil por outra empresa contratada, a Patrimônio Engenharia – uma diferença de mais de 60%. O proprietário da Patrimônio, Jair Bizerra Araújo, afirma que a Caixa não questionou a avaliação da Patrimônio. “Sou ex-funcionário da Caixa e minha empresa trabalha há quase oito anos para o banco”, diz Araújo. “Não tive problema algum nesse tempo. Emprego metodologia científica em nossas avaliações e estou muito tranquilo.” A Caixa afirma que “em princípio não há indícios de superavaliação, porém essa questão será apurada de forma técnica”. A Caixa terceiriza parte das avaliações porque seu quadro de engenheiros é insuficiente para atender à demanda crescente de pedidos. Mas o banco tem dificuldades para fiscalizar devidamente o trabalho dos terceirizados.

O mercado imobiliário é uma área dinâmica, mas delicada, da economia de qualquer país. A crise financeira que abateu o mundo a partir de 2008 e ainda provoca efeitos na Europa e nos Estados Unidos nasceu de distorções no mercado imobiliário. Programas de incentivo para compra de imóveis nos Estados Unidos levaram à abertura de linhas de crédito nos bancos. Com dinheiro fácil em caixa, os bancos passaram a emprestar dinheiro sem critério. Ao mesmo tempo, criaram produtos financeiros sofisticados, derivativos chamados de “subprime”, baseados nesses financiamentos. s Quando a inadimplência atingiu níveis insuportáveis, o sistema implodiu. Milhares de americanos faliram, o preço dos imóveis despencou – e não se recuperou até hoje – e grandes bancos quebraram por conta de bilhões de dólares investidos nos produtos financeiros lastreados nos títulos podres.

As diferenças para o que ocorre no Brasil são enormes, mas o exemplo serve de alerta. O aumento no valor dos imóveis provocado pelo financiamento do Minha Casa Minha Vida pode levar a um crescimento na inadimplência se não houver fiscalização rígida. Como muitas pessoas beneficiadas pelo programa são profissionais autônomos e não têm renda garantida, dependem do bom desempenho da economia para manter o poder de compra. Caso essas pessoas deixem de pagar e a Caixa precise retomar o imóvel, dificilmente recuperará o dinheiro. A Caixa afirma que a inadimplência no Minha Casa Minha Vida é de 1,37%, uma das menores do Sistema Financeiro Habitacional.

A pressa do governo em entregar casas também está sendo aproveitada pelas construtoras e prejudicando os compradores. Na ânsia de receber logo o dinheiro da Caixa, construtoras têm entregado casas malfeitas. A poucas quadras do imóvel da cozinheira Claricina Ribeiro Assis, a aposentada Maria Castro da Silva, de 80 anos, só consegue entrar em casa, construída num terreno inclinado, pelos fundos. A pressa da construtora em finalizar a casa foi tão grande que não foi feita escada ou rampa pela frente. Até agora, as 600 mil moradias contratadas pelo governo representam 60% da meta traçada para o Minha Casa Minha Vida. De acordo com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), o governo deverá contratar 850 mil unidades até dezembro.

Recentemente, o governo anunciou o lançamento do Minha Casa Minha Vida 2. A previsão é investir cerca de R$ 70 bilhões para construir mais 1 milhão de imóveis até 2014. Uma das promessas da candidata petista ao Planalto, Dilma Rousseff, é incluir móveis e eletrodomésticos no Minha Casa Minha Vida 2 e dotar as casas de aquecedores solares para baratear a conta de luz. Mas, em alguns Estados, a primeira versão do programa ainda engatinha. As contratações de imóveis para pessoas que ganham até três salários mínimos, onde está a maior parte da população sem moradia, não chegam a 10% da meta.

A Caixa desencadeou varredura em projetos depois de distorções verificadas por ÉPOCA

Após as perguntas feitas por ÉPOCA sobre as distorções no Minha Casa Minha Vida, a Caixa tomou providências em relação ao programa. A chefia do banco desencadeou uma varredura em projetos pelo país. Foram feitos questionamentos à área responsável pelas avaliações. Quando foi procurada por ÉPOCA sobre o caso das casas em Santo Antônio do Descoberto, a Caixa disse que não havia financiado a construção dos imóveis. O financiamento teria sido feito pelas construtoras e que as operações representariam uma “parcela mínima de operações no contexto do volume total de financiamentos no âmbito do Minha Casa Minha Vida”. Apesar de minimizar o problema, a Caixa decidiu descredenciar construtoras responsáveis pelas obras em Santo Antônio do Descoberto, Goiás. Técnicos da Caixa também visitaram a casa de Claricina Ribeiro Assis e resolveram o problema da falta de água no banheiro. “Agora estou esperando arrumar as paredes”, afirma Claricina. “Sonho também com o dia em que teremos asfalto aqui.”

A bolha dos EUA e a bolha de BSB

Recentemente li uma reportagem de 2002 (cliquem para visualizar), cujo título era: 

"Bolha" imobiliária pode estourar nos EUA 

Vamos analisar alguns trechos da reportagem:

Se há, realmente, uma "bolha" no mercado imobiliário do país, ela é caracterizada pelo fato de as famílias estarem comprando casas como forma de investimento -e não apenas para morar. Esse fato é ilustrado pelo descompasso entre os preços de aluguel e de compra de uma casa.

Isso tem a cara de Brasília, onde os aluguéis rendem hoje cerca de 0,3% ou 0,4% do preço dos imóveis, enquanto a poupança está rendendo a cima de 0,5%. Além disso, você provavelmente tem colegas, ou já ouviu falar de alguém que está adquirindo um imóvel em Brasília esperando retorno financeiro.

"No momento em que um grande comprador não conseguir honrar um desses empréstimos, ele pode detonar o fim da "bolha", se ela existir", diz Nóbrega.

É o que aconteceria se os juros subissem e o financiamento não coubesse mais no bolso. Outra possibilidade seria uma crise (internacional ou não), que faria com que as pessoas naturalmente tivessem medo de gastar. Muitas pessoas hoje compram imóveis, esperando uma valorização para vender rapidamente. Mas, e se não houver mais compradores por conta de uma crise? Esta mesma pessoa teria que vender os imóveis rapidamente a preço de banana, pois não poderia arcar com os custos a longo prazo. Esse efeito em cascata levaria os preços para baixo.

Como o proprietário percebe que seu patrimônio vale cada vez mais, passa a acreditar que tem um maior poder de compra. Se por um lado ele pode achar menos necessário guardar dinheiro para o futuro, por outro pode se lançar a novas aquisições.
"É uma situação semelhante ao que aconteceu com a valorização do real diante do dólar no começo do Plano Real", explica Guilherme da Nóbrega, economista-chefe do banco Fibra. "As pessoas tinham a sensação de que o poder de compra da moeda era forte. Contraíram dívidas em dólares e, com a desvalorização, tiveram sérios problemas financeiros." 

Reparem que mesmo essa reportagem sendo de 2002, o auge da crise ocorreu somente cinco anos depois, em 2007 e 2008. Não posso afirmar que o mesmo irá ocorrer em Brasília, mas ao que tudo indica, boa parte dos problemas que ocorreram no mercado imobiliário americano, estão ocorrendo por aqui. Todo cuidado é pouco! Reflitam :)

O valor do imóvel está em que?

O valor do imóvel está em que?

Pelo incrível que pareça o valor do imóvel não está no acabamento, nem no terreno, nem em quantos cômodos, nem no nome do arquiteto que o desenhou.

Imagine você com um imóvel avaliado em 600 mil e seu vizinho é um anfitrião de primeira, que gosta de balada na casa dele três vezes por semana, ou que tenha na rua, condomínio ou na esquina da quadra um traficante, ou que garotas de programa façam ponto ali próximo. Falta água todo dia, tem pico de luz, é foco de trombadinha para assaltar! Pense em outras situações indesejáveis para qualquer pessoa, todos esses fatores em conjunto são avaliados para seu imóvel ter de verdade o valor que o avaliador disse.

Com os exemplos acima quanto é que está custando agora o imóvel de 600 mil reais?

A localização dele está próximo ao seu trabalho? Quantos engarrafamentos você pega até chegar em casa ou pela manhã para chegar no trabalho, a que horas você precisa acordar para ir trabalhar?

Nesse lugar quando você chama a polícia a mesma vai? Se atende o chamado quanto tempo demora?

Existe algum administrador ou empresa que realmente resolva os problemas, como postes com lâmpadas queimadas, acrescentar mais postes em pontos escuros, tampas de boca de lobo, esgoto entupido, estrada com buraco, declives na rua que faz poças de água da chuva,

Quem responde pelo fornecimento de água, energia, como é a segurança pública do lugar? Quantas escolas públicas e ou particular existem mais próximas? Qual estrutura comercial de padarias, mercados, açougues, farmácias e até que horas esses funcionam? Qual é o hospital mais próximo e qual tipo de atendimento esse oferece, é somente uma clínica ou atende emergência de fato? Tem equipamentos, tomógrafos, raio-x, desfribiladores para ataques cardiacos? Isso tudo é que faz de seu imóvel ter valor ou não.

Barulho: é próximo a aeroporto, BR, ruas movimentadas de intenso tráfego, qual a intensidade do barulho e gases produzidos pelos escapamentos, suas janelas podem ficar abertas? Isso causa doenças respiratórias, estresse e falta de paz.

Existem mais fatores, mas por enquanto use essas dicas para avaliar seu imóvel ou aquele que você deseja comprar.

É melhor comprar ou alugar um imóvel? Fique com os dois

 Fonte: Valor Econômico Artigo "Palavra do gestor"
Mauro Calil

Recebo o questionamento recorrente sobre ser ou não ser um bom
investimento comprar um imóvel.
O ponto crucial é que as pessoas que me questionam, via de regra,
recém saíram de um estande de vendas à frente de um apartamento
divinamente decorado e estão com uma proposta de financiamento
quentinha em mãos e ainda repetindo todos os argumentos do vendedor.
Não raras vezes, ouço frases como: "o corretor fez uma condição
especialmente para mim". A situação frágil do comprador piora ainda
mais se estivermos falando da compra de seu primeiro imóvel.
Todos esses questionamentos, na minha avaliação, soam como a busca por
uma justificativa financeira, embasada em números resultantes da
calculadora de um profissional isento, que prove, matematicamente, que
aquele será um bom negócio.
Recentemente, fiz o seguinte ensaio no site de um grande banco para a
compra de um imóvel de R$ 500 mil, financiado em 30 anos, com R$ 100
mil de entrada e juros à taxa efetiva de 12,75% ao ano. A simulação
resultou em 360 parcelas fixas de R$ 4.368,03 (x 360 = R$
1.572.490,80). Portanto, no período estimado, pagaríamos R$
1.172.490,80 somente de juros. Vale ressaltar que, para um imóvel na
cidade de São Paulo, a renda mínima exigida era de R$ 16.177,89.
Digamos que você tenha os 20% de entrada e possa pagar tal parcela de R
$ 4.368,03. Ainda assim, é um bom negócio? Para achar a resposta,
proponho outro exercício. Vamos alugar o imóvel de R$ 500 mil. Seu
aluguel, na mesma cidade, em um bairro desenvolvido, giraria em torno
de R$ 2.500,00 a R$ 3 mil.
Então, para sermos conservadores no raciocínio, pagaremos R$ 3 mil de
aluguel. E a diferença entre o aluguel e a parcela (R$ 1.368,03), mais
os R$ 100 mil de entrada, vamos aplicar no Tesouro Direto, que nos
renderá uma taxa líquida de 0,55% ao mês no período. Com isso, em 140
meses (11 anos e 8 meses), teríamos nossos R$ 502.861,09.
Nesse período, também teríamos pago R$ 420 mil em aluguéis. Quem não
tem imóvel deve alugar um de quem tem para morar. E quem não tem
dinheiro deve alugar dinheiro de quem tem para satisfazer seu desejo
de comprar. A cultura do brasileiro diz que aluguel é dinheiro jogado
fora. Se você acredita nisso, então escolha o menor desperdício.
Diante desse raciocínio, surgem novos questionamentos como: (1) Mas
não foi considerada a valorização do imóvel, (2) nem a inflação do
período e (3) tão pouco a atualização do aluguel pelo IGP-M. De uma
maneira simples, , vou responder a essas questões com outras
perguntas:
Quem disse que imóvel só valoriza? Basta visitar o centro antigo das
grandes capitais brasileiras que você verá muita coisa que, um dia,
foi valorizada e hoje é negociada por preços muito baixos. O que
valoriza um imóvel é o desenvolvimento do bairro ao seu redor. Se esse
bairro já estiver formado, provavelmente seus preços já estão próximos
do pico com baixo potencial de elevação. O mesmo raciocínio de
desenvolvimento deve ser levado para cidades do interior.
Outro ponto na questão da valorização é a conta errada usualmente
feita. O comprador se convence que comprou por R$ 500 mil, vende por R
$ 1,5 milhão após 30 anos, acha que está milionário e fez um grande
negócio, triplicando seu capital. Mas repare que o preço pago foi de
100 mil de entrada mais R$ 1.572.490,80 nas parcelas, ou seja, R$
1.672.490,80.
Não obstante, no ato da compra, ocorreram despesas com certidões,
ITBI, registros e até taxa de avaliação que parecem ser
convenientemente esquecidas pelos corretores dos estandes de venda ao
mostrarem o preço por metro quadrado do produto.
Para respondermos as perguntas dois e três, se formos atualizar os
aluguéis, também teremos de atualizar as parcelas das prestações, além
de aplicarmos correção monetária as aplicações financeiras. Ou seja,
tudo fica no raciocínio de dinheiro de HOJE. Sem exercícios de
adivinhação que, em nada, melhorariam a precisão dos cálculos.
Finalmente quero te dizer que SIM você pode ter seu imóvel. Escolha o
caminho mais fácil para isso sem cair na armadilha de falsas crenças.
Mauro Calil é professor, educador financeiro e fundador do Centro de
Estudos e Formação de Patrimônio Calil&Calil

Este artigo reflete as opiniões do autor, e não do jornal Valor
Econômico. O jornal não se responsabiliza e nem pode ser
responsabilizado pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer
natureza em decorrência do uso destas informações

Bolha imobiliária em Brasília e Entorno!

Mas, do alto da minha ignorância, o que vejo acontecer me lembra muito as tulipas holandesas do século XVII: o preço delas chegou a um patamar tão elevado que muitas pessoas compravam terras e casas com elas. Mas chegou o dia em que havia tantas tulipas no mercado que a bolha estourou, levando com ela as economias de muitos investidores.


VEJA OS DETALHES E FIQUE ESPERTO!

http://opequenoinvestidor.com.br/2009/11/bolha-imobiliaria-em-brasilia/ 

Ainda a bolha imobiliária de Brasília...
http://opequenoinvestidor.com.br/2009/11/ainda-a-bolha-imobiliaria-de-brasilia/  

A bolha imobiliária de brasília e os aluguéis
http://opequenoinvestidor.com.br/2009/11/a-bolha-imobiliaria-de-brasilia-e-os-alugueis/ 

Avaliação de Imóveis pela ABNT

As normas brasileiras da ABNT que estabelecem os procedimentos para avaliação de imóveis são:

NBR 14653-1 - Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos gerais;

NBR 14653-2 - Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis urbanos e

NBR 14653-3 - Avaliação de bens - Parte 3: Imóveis rurais

Nos aspectos que dizem respeito à avaliação de imóveis, segundo as definições das normas, na elaboração do laudo de avaliação patrimonial são considerados os seguintes elementos que influenciam o valor final do imóvel:

PARA A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS:

Aproveitamento eficiente

Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente

Área de servidão

Parte do imóvel serviente diretamente atingida pela servidão

Área total de construção

Resultante do somatório da área real privativa e da área comum atribuídas a uma unidade autônoma, definidas conforme a ABNT NBR 12721

Área útil da unidade

Área real privativa, definida na ABNT NBR 12721, subtraída a área ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impeçam ou dificultem sua utilização

BDI

Percentual que indica os benefícios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construção

Códigos alocados

Ordenação numeral (notas ou pesos) para diferenciar as características qualitativas dos imóveis

Conciliação

Adoção do valor final, devidamente justificado, em função dos resultados obtidos, quando utilizado mais de um método

Defeitos construtivos

Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça potencial à saúde ou à segurança do usuário, decorrentes de falhas do projeto, do serviço ou do material aplicado na execução da construção

Depreciação física

Perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação

Desmembramento

Subdivisão de um terreno em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem o prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes

Domínio

Direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder e vontade de alguém

Domínio direto

Aquele pertencente ao proprietário do imóvel sob o instituto da enfiteuse

Domínio pleno

Domínio total, que é a soma do domínio útil com o domínio direto

Domínio útil

Direito atribuído ao enfiteuta de se utilizar do imóvel, podendo extrair dele seus frutos, vantagens e rendimentos econômicos

Edifício

Construção com mais de um pavimento, destinada a abrigar atividades institucionais, comerciais, industriais ou habitações multifamiliares

Equipamento comunitário

Benfeitoria que visa atender às necessidades básicas de saúde, educação, transporte, segurança ou lazer da comunidade

Entidades técnicas reconhecidas

Organizações e instituições, representativas dos engenheiros de avaliações e registradas no sistema CONFEA/CREA

Estado de conservação

Situação física de um bem em decorrência de sua manutenção

Fração ideal

Percentual pertencente a cada um dos compradores (condôminos) no terreno e nas coisas comuns da edificação

Frente projetada

Menor projeção da frente real sobre a normal a um dos lados, quando estes são convergentes na direção dos fundos, ou a corda, no caso de frente em curva

Frente real

Projeção horizontal da linha divisória do imóvel com a via de acesso

Frente de referência

Frente da situação paradigma adotada

Gabarito de altura

Altura máxima de uma edificação permitida legalmente para um determinado local

Gleba urbanizável

Terreno passível de receber obras de infra-estrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento

Idade aparente

Idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização, funcionalidade, partido arquitetônico, materiais empregados, entre outros

Idade real

Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção até a data de referência

Imóvel alodial

Aquele livre de quaisquer ônus, encargos, foros ou pensões

Imóvel de referência

Dado de mercado com características comparáveis às do imóvel avaliando

Imóvel dominante

Imóvel que impõe restrição a outro por servidão (por exemplo: lote encravado)

Imóvel paradigma

Imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão representativo da região ou referencial da avaliação

Imóvel com vocação urbana

Imóvel em local com características, uso, ocupação, acesso e melhoramentos públicos disponíveis que possibilitam sua utilização imediata para fins urbanos

Imóvel urbano

Imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em lei

Imóvel serviente

Imóvel que sofre restrição imposta por servidão

Infra-estrutura básica

Equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de acesso

Lote

Porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano

Loteamento

Subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes

Luvas

Quantia paga pelo futuro inquilino, para assinatura ou transferência do contrato de locação, a título de remuneração do ponto comercial

Manutenção

Ações preventivas ou corretivas necessárias para preservar as condições normais de utilização de um bem

Outlier

Ponto atípico, identificado como estranho à massa de dados, que, ao ser retirado, melhora a qualidade de ajustamento do universo analisado

Padrão construtivo

Qualidade das benfeitorias em função das especificações dos projetos, de materiais, execução e mão-de-obra efetivamente utilizados na construção

Pé-direito

Distância vertical livre entre o piso e o teto

Percentual de comprometimento de área

Relação entre a área objeto de gravame e a área total do imóvel

Percentual de comprometimento de valor

Relação entre os valores da área atingida por um gravame, antes e depois da sua instituição

Planta de valores

Representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de terreno ou do imóvel numa mesma data

Pólo de influência

Local que, por suas características, influencia os valores dos imóveis, na medida de sua proximidade

Ponto comercial

Bem intangível que agrega valor ao imóvel comercial, decorrente de sua localização e expectativa de exploração comercial

Ponto influenciante

Ponto atípico que, quando retirado da amostra, altera significativamente os parâmetros estimados ou a estrutura linear da amostra

Posse

Detenção ou ocupação, com ou sem fruição, de coisa ou direito

Profundidade equivalente

Resultado numérico da divisão da área de um lote pela sua frente projetada principal

Quota-parte

Valor atribuído a uma fração ideal

Renda

Fruto da exploração de bens ou direitos, ou aplicação de capital

Segmento de área diretamente desmembrável

Parte de um terreno com frente para vias ou logradouros públicos oficiais, passível de aproveitamento econômico e legal

Terreno de fundo

Aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via pública por um corredor de acesso

terreno encravado

Aquele que não se comunica com a via pública

Terreno interno

Aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acessório da malha viária do Município ou de propriedade de particulares, e que não consta oficialmente na Planta Genérica de Valores do Município

Terrenos acrescidos de marinha

Terrenos que se formarem, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha

Terrenos de marinha

Terrenos, em uma profundidade de 33 m, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831, que:
a) são situados no continente, na costa marítima, nas ilhas e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés;
b) contornam as ilhas situadas em zonas onde se faça sentir a influência das marés

Testada

Medida da frente

Unidade imobiliária padronizada

Imóvel de ocorrência usual e repetitiva no mercado imobiliário, comprovada através de pesquisa específica, e identificado de acordo com suas características construtivas

Valor depreciável

Diferença entre o custo de reprodução da benfeitoria e o seu valor residual

Variáveis-chave

Variáveis que, a priori e tradicionalmente, são importantes para a formação do valor do imóvel

Variáveis independentes

Variáveis que dão conteúdo lógico à formação do valor do imóvel objeto da avaliação

Variáveis qualitativas

Variáveis que não podem ser medidas ou contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (por exemplo: padrão construtivo, estado de conservação, qualidade do solo)

Variáveis quantitativas

Variáveis que podem ser medidas ou contadas (por exemplo: área privativa, número de quartos, número de vagas de garagem)

Variável dependente

Variável que se pretende explicar pelas variáveis independentes

Variável dicotômica

Variável que assume apenas dois valores

Variável proxy

Variável utilizada para substituir outra de difícil mensuração e que se presume guardar com ela relação de pertinência

Vício

Anomalia que afeta o desempenho de produtos ou serviços, ou os torna inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor

Vício construtivo

Vício que decorre de falha de projeto, de material aplicado na construção ou de execução

Vício de utilização

Vício que decorre de utilização inadequada ou falha na manutenção

Vocação do imóvel

Uso economicamente mais adequado de determinado imóvel em função das características próprias e do entorno, respeitadas as limitações legais

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