A bolha dos EUA e a bolha de BSB

Recentemente li uma reportagem de 2002 (cliquem para visualizar), cujo título era: 

"Bolha" imobiliária pode estourar nos EUA 

Vamos analisar alguns trechos da reportagem:

Se há, realmente, uma "bolha" no mercado imobiliário do país, ela é caracterizada pelo fato de as famílias estarem comprando casas como forma de investimento -e não apenas para morar. Esse fato é ilustrado pelo descompasso entre os preços de aluguel e de compra de uma casa.

Isso tem a cara de Brasília, onde os aluguéis rendem hoje cerca de 0,3% ou 0,4% do preço dos imóveis, enquanto a poupança está rendendo a cima de 0,5%. Além disso, você provavelmente tem colegas, ou já ouviu falar de alguém que está adquirindo um imóvel em Brasília esperando retorno financeiro.

"No momento em que um grande comprador não conseguir honrar um desses empréstimos, ele pode detonar o fim da "bolha", se ela existir", diz Nóbrega.

É o que aconteceria se os juros subissem e o financiamento não coubesse mais no bolso. Outra possibilidade seria uma crise (internacional ou não), que faria com que as pessoas naturalmente tivessem medo de gastar. Muitas pessoas hoje compram imóveis, esperando uma valorização para vender rapidamente. Mas, e se não houver mais compradores por conta de uma crise? Esta mesma pessoa teria que vender os imóveis rapidamente a preço de banana, pois não poderia arcar com os custos a longo prazo. Esse efeito em cascata levaria os preços para baixo.

Como o proprietário percebe que seu patrimônio vale cada vez mais, passa a acreditar que tem um maior poder de compra. Se por um lado ele pode achar menos necessário guardar dinheiro para o futuro, por outro pode se lançar a novas aquisições.
"É uma situação semelhante ao que aconteceu com a valorização do real diante do dólar no começo do Plano Real", explica Guilherme da Nóbrega, economista-chefe do banco Fibra. "As pessoas tinham a sensação de que o poder de compra da moeda era forte. Contraíram dívidas em dólares e, com a desvalorização, tiveram sérios problemas financeiros." 

Reparem que mesmo essa reportagem sendo de 2002, o auge da crise ocorreu somente cinco anos depois, em 2007 e 2008. Não posso afirmar que o mesmo irá ocorrer em Brasília, mas ao que tudo indica, boa parte dos problemas que ocorreram no mercado imobiliário americano, estão ocorrendo por aqui. Todo cuidado é pouco! Reflitam :)

O valor do imóvel está em que?

O valor do imóvel está em que?

Pelo incrível que pareça o valor do imóvel não está no acabamento, nem no terreno, nem em quantos cômodos, nem no nome do arquiteto que o desenhou.

Imagine você com um imóvel avaliado em 600 mil e seu vizinho é um anfitrião de primeira, que gosta de balada na casa dele três vezes por semana, ou que tenha na rua, condomínio ou na esquina da quadra um traficante, ou que garotas de programa façam ponto ali próximo. Falta água todo dia, tem pico de luz, é foco de trombadinha para assaltar! Pense em outras situações indesejáveis para qualquer pessoa, todos esses fatores em conjunto são avaliados para seu imóvel ter de verdade o valor que o avaliador disse.

Com os exemplos acima quanto é que está custando agora o imóvel de 600 mil reais?

A localização dele está próximo ao seu trabalho? Quantos engarrafamentos você pega até chegar em casa ou pela manhã para chegar no trabalho, a que horas você precisa acordar para ir trabalhar?

Nesse lugar quando você chama a polícia a mesma vai? Se atende o chamado quanto tempo demora?

Existe algum administrador ou empresa que realmente resolva os problemas, como postes com lâmpadas queimadas, acrescentar mais postes em pontos escuros, tampas de boca de lobo, esgoto entupido, estrada com buraco, declives na rua que faz poças de água da chuva,

Quem responde pelo fornecimento de água, energia, como é a segurança pública do lugar? Quantas escolas públicas e ou particular existem mais próximas? Qual estrutura comercial de padarias, mercados, açougues, farmácias e até que horas esses funcionam? Qual é o hospital mais próximo e qual tipo de atendimento esse oferece, é somente uma clínica ou atende emergência de fato? Tem equipamentos, tomógrafos, raio-x, desfribiladores para ataques cardiacos? Isso tudo é que faz de seu imóvel ter valor ou não.

Barulho: é próximo a aeroporto, BR, ruas movimentadas de intenso tráfego, qual a intensidade do barulho e gases produzidos pelos escapamentos, suas janelas podem ficar abertas? Isso causa doenças respiratórias, estresse e falta de paz.

Existem mais fatores, mas por enquanto use essas dicas para avaliar seu imóvel ou aquele que você deseja comprar.

É melhor comprar ou alugar um imóvel? Fique com os dois

 Fonte: Valor Econômico Artigo "Palavra do gestor"
Mauro Calil

Recebo o questionamento recorrente sobre ser ou não ser um bom
investimento comprar um imóvel.
O ponto crucial é que as pessoas que me questionam, via de regra,
recém saíram de um estande de vendas à frente de um apartamento
divinamente decorado e estão com uma proposta de financiamento
quentinha em mãos e ainda repetindo todos os argumentos do vendedor.
Não raras vezes, ouço frases como: "o corretor fez uma condição
especialmente para mim". A situação frágil do comprador piora ainda
mais se estivermos falando da compra de seu primeiro imóvel.
Todos esses questionamentos, na minha avaliação, soam como a busca por
uma justificativa financeira, embasada em números resultantes da
calculadora de um profissional isento, que prove, matematicamente, que
aquele será um bom negócio.
Recentemente, fiz o seguinte ensaio no site de um grande banco para a
compra de um imóvel de R$ 500 mil, financiado em 30 anos, com R$ 100
mil de entrada e juros à taxa efetiva de 12,75% ao ano. A simulação
resultou em 360 parcelas fixas de R$ 4.368,03 (x 360 = R$
1.572.490,80). Portanto, no período estimado, pagaríamos R$
1.172.490,80 somente de juros. Vale ressaltar que, para um imóvel na
cidade de São Paulo, a renda mínima exigida era de R$ 16.177,89.
Digamos que você tenha os 20% de entrada e possa pagar tal parcela de R
$ 4.368,03. Ainda assim, é um bom negócio? Para achar a resposta,
proponho outro exercício. Vamos alugar o imóvel de R$ 500 mil. Seu
aluguel, na mesma cidade, em um bairro desenvolvido, giraria em torno
de R$ 2.500,00 a R$ 3 mil.
Então, para sermos conservadores no raciocínio, pagaremos R$ 3 mil de
aluguel. E a diferença entre o aluguel e a parcela (R$ 1.368,03), mais
os R$ 100 mil de entrada, vamos aplicar no Tesouro Direto, que nos
renderá uma taxa líquida de 0,55% ao mês no período. Com isso, em 140
meses (11 anos e 8 meses), teríamos nossos R$ 502.861,09.
Nesse período, também teríamos pago R$ 420 mil em aluguéis. Quem não
tem imóvel deve alugar um de quem tem para morar. E quem não tem
dinheiro deve alugar dinheiro de quem tem para satisfazer seu desejo
de comprar. A cultura do brasileiro diz que aluguel é dinheiro jogado
fora. Se você acredita nisso, então escolha o menor desperdício.
Diante desse raciocínio, surgem novos questionamentos como: (1) Mas
não foi considerada a valorização do imóvel, (2) nem a inflação do
período e (3) tão pouco a atualização do aluguel pelo IGP-M. De uma
maneira simples, , vou responder a essas questões com outras
perguntas:
Quem disse que imóvel só valoriza? Basta visitar o centro antigo das
grandes capitais brasileiras que você verá muita coisa que, um dia,
foi valorizada e hoje é negociada por preços muito baixos. O que
valoriza um imóvel é o desenvolvimento do bairro ao seu redor. Se esse
bairro já estiver formado, provavelmente seus preços já estão próximos
do pico com baixo potencial de elevação. O mesmo raciocínio de
desenvolvimento deve ser levado para cidades do interior.
Outro ponto na questão da valorização é a conta errada usualmente
feita. O comprador se convence que comprou por R$ 500 mil, vende por R
$ 1,5 milhão após 30 anos, acha que está milionário e fez um grande
negócio, triplicando seu capital. Mas repare que o preço pago foi de
100 mil de entrada mais R$ 1.572.490,80 nas parcelas, ou seja, R$
1.672.490,80.
Não obstante, no ato da compra, ocorreram despesas com certidões,
ITBI, registros e até taxa de avaliação que parecem ser
convenientemente esquecidas pelos corretores dos estandes de venda ao
mostrarem o preço por metro quadrado do produto.
Para respondermos as perguntas dois e três, se formos atualizar os
aluguéis, também teremos de atualizar as parcelas das prestações, além
de aplicarmos correção monetária as aplicações financeiras. Ou seja,
tudo fica no raciocínio de dinheiro de HOJE. Sem exercícios de
adivinhação que, em nada, melhorariam a precisão dos cálculos.
Finalmente quero te dizer que SIM você pode ter seu imóvel. Escolha o
caminho mais fácil para isso sem cair na armadilha de falsas crenças.
Mauro Calil é professor, educador financeiro e fundador do Centro de
Estudos e Formação de Patrimônio Calil&Calil

Este artigo reflete as opiniões do autor, e não do jornal Valor
Econômico. O jornal não se responsabiliza e nem pode ser
responsabilizado pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer
natureza em decorrência do uso destas informações

Bolha imobiliária em Brasília e Entorno!

Mas, do alto da minha ignorância, o que vejo acontecer me lembra muito as tulipas holandesas do século XVII: o preço delas chegou a um patamar tão elevado que muitas pessoas compravam terras e casas com elas. Mas chegou o dia em que havia tantas tulipas no mercado que a bolha estourou, levando com ela as economias de muitos investidores.


VEJA OS DETALHES E FIQUE ESPERTO!

http://opequenoinvestidor.com.br/2009/11/bolha-imobiliaria-em-brasilia/ 

Ainda a bolha imobiliária de Brasília...
http://opequenoinvestidor.com.br/2009/11/ainda-a-bolha-imobiliaria-de-brasilia/  

A bolha imobiliária de brasília e os aluguéis
http://opequenoinvestidor.com.br/2009/11/a-bolha-imobiliaria-de-brasilia-e-os-alugueis/ 

Avaliação de Imóveis pela ABNT

As normas brasileiras da ABNT que estabelecem os procedimentos para avaliação de imóveis são:

NBR 14653-1 - Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos gerais;

NBR 14653-2 - Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis urbanos e

NBR 14653-3 - Avaliação de bens - Parte 3: Imóveis rurais

Nos aspectos que dizem respeito à avaliação de imóveis, segundo as definições das normas, na elaboração do laudo de avaliação patrimonial são considerados os seguintes elementos que influenciam o valor final do imóvel:

PARA A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS:

Aproveitamento eficiente

Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente

Área de servidão

Parte do imóvel serviente diretamente atingida pela servidão

Área total de construção

Resultante do somatório da área real privativa e da área comum atribuídas a uma unidade autônoma, definidas conforme a ABNT NBR 12721

Área útil da unidade

Área real privativa, definida na ABNT NBR 12721, subtraída a área ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impeçam ou dificultem sua utilização

BDI

Percentual que indica os benefícios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construção

Códigos alocados

Ordenação numeral (notas ou pesos) para diferenciar as características qualitativas dos imóveis

Conciliação

Adoção do valor final, devidamente justificado, em função dos resultados obtidos, quando utilizado mais de um método

Defeitos construtivos

Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça potencial à saúde ou à segurança do usuário, decorrentes de falhas do projeto, do serviço ou do material aplicado na execução da construção

Depreciação física

Perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação

Desmembramento

Subdivisão de um terreno em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem o prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes

Domínio

Direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder e vontade de alguém

Domínio direto

Aquele pertencente ao proprietário do imóvel sob o instituto da enfiteuse

Domínio pleno

Domínio total, que é a soma do domínio útil com o domínio direto

Domínio útil

Direito atribuído ao enfiteuta de se utilizar do imóvel, podendo extrair dele seus frutos, vantagens e rendimentos econômicos

Edifício

Construção com mais de um pavimento, destinada a abrigar atividades institucionais, comerciais, industriais ou habitações multifamiliares

Equipamento comunitário

Benfeitoria que visa atender às necessidades básicas de saúde, educação, transporte, segurança ou lazer da comunidade

Entidades técnicas reconhecidas

Organizações e instituições, representativas dos engenheiros de avaliações e registradas no sistema CONFEA/CREA

Estado de conservação

Situação física de um bem em decorrência de sua manutenção

Fração ideal

Percentual pertencente a cada um dos compradores (condôminos) no terreno e nas coisas comuns da edificação

Frente projetada

Menor projeção da frente real sobre a normal a um dos lados, quando estes são convergentes na direção dos fundos, ou a corda, no caso de frente em curva

Frente real

Projeção horizontal da linha divisória do imóvel com a via de acesso

Frente de referência

Frente da situação paradigma adotada

Gabarito de altura

Altura máxima de uma edificação permitida legalmente para um determinado local

Gleba urbanizável

Terreno passível de receber obras de infra-estrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento

Idade aparente

Idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização, funcionalidade, partido arquitetônico, materiais empregados, entre outros

Idade real

Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção até a data de referência

Imóvel alodial

Aquele livre de quaisquer ônus, encargos, foros ou pensões

Imóvel de referência

Dado de mercado com características comparáveis às do imóvel avaliando

Imóvel dominante

Imóvel que impõe restrição a outro por servidão (por exemplo: lote encravado)

Imóvel paradigma

Imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão representativo da região ou referencial da avaliação

Imóvel com vocação urbana

Imóvel em local com características, uso, ocupação, acesso e melhoramentos públicos disponíveis que possibilitam sua utilização imediata para fins urbanos

Imóvel urbano

Imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em lei

Imóvel serviente

Imóvel que sofre restrição imposta por servidão

Infra-estrutura básica

Equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de acesso

Lote

Porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano

Loteamento

Subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes

Luvas

Quantia paga pelo futuro inquilino, para assinatura ou transferência do contrato de locação, a título de remuneração do ponto comercial

Manutenção

Ações preventivas ou corretivas necessárias para preservar as condições normais de utilização de um bem

Outlier

Ponto atípico, identificado como estranho à massa de dados, que, ao ser retirado, melhora a qualidade de ajustamento do universo analisado

Padrão construtivo

Qualidade das benfeitorias em função das especificações dos projetos, de materiais, execução e mão-de-obra efetivamente utilizados na construção

Pé-direito

Distância vertical livre entre o piso e o teto

Percentual de comprometimento de área

Relação entre a área objeto de gravame e a área total do imóvel

Percentual de comprometimento de valor

Relação entre os valores da área atingida por um gravame, antes e depois da sua instituição

Planta de valores

Representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de terreno ou do imóvel numa mesma data

Pólo de influência

Local que, por suas características, influencia os valores dos imóveis, na medida de sua proximidade

Ponto comercial

Bem intangível que agrega valor ao imóvel comercial, decorrente de sua localização e expectativa de exploração comercial

Ponto influenciante

Ponto atípico que, quando retirado da amostra, altera significativamente os parâmetros estimados ou a estrutura linear da amostra

Posse

Detenção ou ocupação, com ou sem fruição, de coisa ou direito

Profundidade equivalente

Resultado numérico da divisão da área de um lote pela sua frente projetada principal

Quota-parte

Valor atribuído a uma fração ideal

Renda

Fruto da exploração de bens ou direitos, ou aplicação de capital

Segmento de área diretamente desmembrável

Parte de um terreno com frente para vias ou logradouros públicos oficiais, passível de aproveitamento econômico e legal

Terreno de fundo

Aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via pública por um corredor de acesso

terreno encravado

Aquele que não se comunica com a via pública

Terreno interno

Aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acessório da malha viária do Município ou de propriedade de particulares, e que não consta oficialmente na Planta Genérica de Valores do Município

Terrenos acrescidos de marinha

Terrenos que se formarem, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha

Terrenos de marinha

Terrenos, em uma profundidade de 33 m, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831, que:
a) são situados no continente, na costa marítima, nas ilhas e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés;
b) contornam as ilhas situadas em zonas onde se faça sentir a influência das marés

Testada

Medida da frente

Unidade imobiliária padronizada

Imóvel de ocorrência usual e repetitiva no mercado imobiliário, comprovada através de pesquisa específica, e identificado de acordo com suas características construtivas

Valor depreciável

Diferença entre o custo de reprodução da benfeitoria e o seu valor residual

Variáveis-chave

Variáveis que, a priori e tradicionalmente, são importantes para a formação do valor do imóvel

Variáveis independentes

Variáveis que dão conteúdo lógico à formação do valor do imóvel objeto da avaliação

Variáveis qualitativas

Variáveis que não podem ser medidas ou contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (por exemplo: padrão construtivo, estado de conservação, qualidade do solo)

Variáveis quantitativas

Variáveis que podem ser medidas ou contadas (por exemplo: área privativa, número de quartos, número de vagas de garagem)

Variável dependente

Variável que se pretende explicar pelas variáveis independentes

Variável dicotômica

Variável que assume apenas dois valores

Variável proxy

Variável utilizada para substituir outra de difícil mensuração e que se presume guardar com ela relação de pertinência

Vício

Anomalia que afeta o desempenho de produtos ou serviços, ou os torna inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor

Vício construtivo

Vício que decorre de falha de projeto, de material aplicado na construção ou de execução

Vício de utilização

Vício que decorre de utilização inadequada ou falha na manutenção

Vocação do imóvel

Uso economicamente mais adequado de determinado imóvel em função das características próprias e do entorno, respeitadas as limitações legais

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Corretores na mira!

Geralmente as notícias que são publicadas a respeito da bolha imobiliária, costumam citar como os corretores fazem propagandas exageradas a respeito do imóvel que desejam vender. Boa parte dessa propaganda de fato acaba iludindo o comprador, tal como promessa de valorização constante do imóvel, prestações baixas (sem levar em conta os ajustes mensais que seguem algum índice), a melhor localização do mundo etc. Isso acaba ajudando também na valorização dos imóveis.
Obviamente o corretor faz isso porquê ele ganha uma certa comissão na venda do imóvel. Essa comissão geralmente costuma variar entre 3% (se for um corretor filiado a uma imobiliária), chegando em média até 6% (no caso de corretores autônomos).
Daí vem a pergunta? O corretor deve mesmo torcer para a alta dos preços dos imóveis? Eu diria que não, e eis a explicação: Quanto mais alto for o preço dos imóveis, em tese, menos pessoas irão comprar, buscando no  aluguel uma alternativa à moradia. Isso significa que os corretores terão menos clientes e uma concorrência maior (seus "colegas" de profissão e que vão disputar seus clientes). Menos imóveis para vender significa menos comissão para os corretores.

É claro que num momento de especulação forte, como o que acredito estar acontecendo no setor imobiliário brasileiro de uma forma geral, os corretores não estão preocupados com a sustentabilidade do negócio, e sim com os ganhos atuais.

Brasília está fazendo uma BOLHA

Mais um excelente artigo a cerca do assunto da bolha imobiliária que vem se formando em Brasília. Foca também em como a corrupção generalizada tem feito o preço subir de forma meramente especulativa.

http://www.forumimobiliario.com.br/Marketing-Imobiliario/as-licoes-que-vem-de-brasilia.html

"Outro exemplo bastante comum, é  o do cidadão que compra o imóvel para especular. Tudo funciona assim: o investidor paga R$ 50.000,00 de  entrada no imóvel, que custa R$ 400.000,00, e paga prestações mensais de R$ 1.000,00. Mas a intenção dele não é comprar o imóvel, mas apenas especular com os preços. Dois anos depois, aquele imóvel está valendo R$ 600.000,00. Ele, então, vende o ágio por R$ 274.000,00 - os R$ 50.000,00 de entrada, mais R$ 24.000,00 que foram pagos de prestações mensais, mais os R$ 200.000,00 de valorização do imóvel. Ou seja, um lucro bruto de 270% em dois anos - lucro de R$ 200.000,00, tendo investido R$ 74.000.

É uma forma antiga, eu diria até “tradicional” de investimento no setor imobiliário. Funciona. Desde que os preços não se estabilizem (se caírem, então, é uma tragédia). Do jeito que está acontecendo em Brasília, esse esquema se parece com as “pirâmides” financeiras e não tem sustentabilidade no longo prazo."