Avaliação, o que o mercado diz?!!! nem tudo é verdade!

Como avaliar um imóvel usado?

Na hora de comprar ou vender um imóvel usado, fica a dúvida se o valor cobrado é justo. Quem vende, pensa estar perdendo (99%), pensa que poderia esperar um pouco e fazer um negócio melhor. Para quem compra, pensa que procurou pouco e até pode estar sendo enganado.
Para que isso não aconteça, é necessário observar certos aspectos, que vão desde a localização do imóvel até mesmo o seu estado de conservação.
Outros detalhes, no caso de apartamentos, como área de lazer e quantidade de garagens, também são essenciais para se avaliar adequadamente uma unidade. Contratar um profissional sempre é a melhor escolha.
Em um mesmo edifício é possível encontrar apartamentos de preços variados, dependendo de sua posição. Andares mais altos são mais caros e se forem voltados para o sol da manhã, também possuem um acréscimo no valor. Em lugares em que a temperatura é muito alta, muito quente a busca é a face sul. Mas, quando a região é mais fria, a busca é para a face norte.
Acabamento . O acabamento e o estado de conservação do imóvel vêm em segundo lugar. Nesse caso, a idade do imóvel é importante, assim como o acabamento da fachada de um prédio. Imóveis mais conservados causam uma primeira impressão melhor do que se estivessem com a pintura gasta ou algum tipo de vazamento. Uma reforma na fachada irá onerar a taxa do condomínio.
Uma reforma interna também deve ser levada em consideração. Os serviços básicos de manutenção devem ser calculados antes de avaliar ou colocar o imóvel à venda. O comprador hoje é um público muito exigente e pode fazer o preço inicial cair por causa desses pequenos detalhes. O valor gasto na pintura de um apartamento de R$ 160 mil, por exemplo, não chega a 0,5% do preço do imóvel. Quando os gastos para a reforma básica assumem um compromisso acima deste valor, significa “problemas sérios”.
Você não pode levar em conta a “personalização”. Se você vai reformar um apartamento, não que seja necessário. Mas, sim uma decoração personalizada, estes calculos não serão levados em conta na avaliação do imóvel. Lembrando que quanto mais você personaliza, mais difícil é vendê-lo mais tarde, se você precisar.
Garagem e área de lazer fazem uma grande diferença. Livre, coberta, descoberta, presa, compartilhada.
O terceiro fator na hora de estabelecer o preço de um imóvel usado são os complementos, como garagens, área de lazer e outros itens, como segurança, que fazem o diferencial na hora da avaliação. Um imóvel pode valer até 10% a mais se tiver uma outra vaga de garagem. E até em 20% se possuir uma área de lazer completa, quando comparado com outro imóvel na mesma rua, com as mesmas características, mas que possua um lazer menor.
Acabamento, localização e vista ajudam a fixar preço. Quando você pensar em colocar o seu apartamento para vender faça uma pesquisa para avaliar o preço médio de imóveis do mesmo porte do seu, nas proximidades. Leve em conta a idade da construção.
A avaliação de um corretor dá mais segurança ao valor pedido, porque é um profissional qualificado para este tipo de trabalho.
O fato do apartamento também já estar todo montado e com acabamento em boas condições também é um fator que pesa na hora de avaliar o imóvel.
Outro ponto são as áreas comuns do prédio, que tem fachada conservada, revestida em granito e uma área de lazer com piscina, churrasqueira, playground e miniquadra. Estrutura.
Avaliação correta e maior segurança.
Quando for verificar o preço para venda ou compra de um imóvel, o interessado pode começar pesquisando os valores cobrados pelo metro quadrado na região, no seu bairro. Esse tipo de avaliação pode ser feito consultando anúncios de vendas ou imobiliárias. Comparar os imóveis à venda na região onde está localizado a unidade que se pretende avaliar, também ajuda a se aproximar do valor real do imóvel.
Mas para chegar ao valor justo, o ideal é consultar um profissional de corretagem de imóveis, devidamente cadastrado junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis, solicitando sua visita ao imóvel.
Para quem vai vender um imóvel, o ideal é dar opção de exclusividade de venda ao corretor. Dessa forma, ele trabalha com maior comprometimento, sabendo que é o único profissional trabalhando com aquele imóvel, investindo mais na divulgação do produto e até fazendo parceria com outro corretor sem ônus para o vendedor. Também fica fácil controlar as visitas, o que gera mais segurança para o vendedor.

Opinião do povo sempre dá ERRADO

Existe um famoso livro de investimentos, chamado Os Axiomas de Zurich, que nos traz um alerta do que pode estar acontecendo hoje em dia com o mercado imobiliário brasileiro:

DÉCIMO GRANDE AXIOMA: DO CONSENSO
Fuja da opinião da maioria. Provavelmente está errada.
Jamais embarque nas especulações da moda. Com freqüência, a melhor hora de se comprar alguma coisa é quando ninguém a quer.
Conclusão: Antes de arriscar seu dinheiro seguindo a opinião da maioria, pondere e avalie por si mesmo se a decisão é acertada ou não.

Alguém consegue se lembrar do que aconteceu com o mercado de ações devido a crise de 2008? Revistas, jornais e televisão noticiavam a euforia pelo fato do Brasil ter conseguido o Investment Grade. Era a hora de investir na bolsa, diziam eles. Foi o que a maioria acabou fazendo, e depois, tudo despencou. Se você está comprando um imóvel pensando meramente em investir, pergunte-se: Você está preparado para lidar com a queda de preços? Ou ainda pior, você está preparado para um longo período sem comprador para seu imóvel? Você conseguiria bancar um aumento na taxa de juros?

Condomínios em Brasília

condomínios MAIS ESPAÇO PARA CRIAR OS FILHOS Falta de regulamentação é a grande preocupação dos que trocaram os apartamentos pelas casas erguidas em lotes nas áreas rurais Renato Alves da equipe do Correio Carlos Moura Na casa de dois pavimentos e seis quartos, o militar aposentado Manoel Aparecido conseguiu abrigar a família de oito pessoas: "em nenhum apartamento do Plano Piloto caberia tanta gente." Carlos Moura Marcos Ramos e os filhos no condomínio Bela Vista: crianças vivem soltas no terreno de 1000 m² No começo, eles enfrentaram muitas dificuldades. Moraram literalmente no meio do mato, sem água e esgoto, asfalto, telefone, luz nas ruas. Mas em pouco mais de dez anos, os condomínios entraram definitivamente para a paisagem urbana de Brasília. Tornaram-se a alternativa da classe média em busca de moradia. Quem trocou as casas geminadas do Guará, os prédios minúsculos de Brasília e Taguatinga, pelos terrenos espaçosos dos condomínios não se arrepende.   O casal Marcos e Nadja Ramos, ambos de 37 anos, mudou-se para o condomínio Bela Vista, na região do Colorado, em Sobradinho, há nove anos. Quando lá chegaram, só havia mato e poucas ruas de terra. Dos mais de 500 lotes, apenas 23 tinham casa. ‘‘Aqui não tinha telefone fixo nem celular pegava’’, lembra a advogada Nadja.   Apesar da falta de estrutura, ela e o marido não desanimaram. Eles deixaram uma casa no Guará, onde moravam de aluguel, em busca, principalmente, de segurança. O casal havia passado por três assaltos na residência do Guará. Além da segurança, Nadja e Marcos encontraram conforto e liberdade no condomínio.   Os dois conseguiram erguer uma casa ampla, de três quartos e varanda em volta de toda a construção. Fazem planos para fazer um segundo pavimento, piscina e área de lazer no terreno de 1.000 m². ‘‘Aqui, as crianças vivem soltas. Elas têm espaço e segurança. Meu filho joga bola à vontade. Já a menina anda de bicicleta por todo o canto’’, conta Nadja, mãe de uma menina de 9 anos e um menino de 8.   Com mais espaço, o engenheiro eletricista Marcos passou a reunir os amigos com mais freqüência em casa. ‘‘Aqui no condomínio ganhamos em qualidade de vida. Esse foi o melhor investimento que fizemos’’, ressalta Marcos. Nadja suspira ao falar sobre as belezas do lugar onde escolheu morar com a família. ‘‘Aqui tem o ar de campo, um vale maravilhoso. A paisagem justifica o nome do condomínio.’’   Marcos e Nadja não se incomodam com a aparente distância de casa para o trabalho — os dois trabalham no Plano Piloto. ‘‘Em relação a quando morávamos no Guará, aumentou quatro quilômetros. Mas o trânsito aqui flui bem melhor do que lá. Tanto que quase todo dia eu e meu marido conseguimos almoçar em casa.’’   Os professores universitários Flamínio Levir Neto, 44, e Shih Man Lim — não gosta de revelar a idade — mudaram para o Bela Vista em 2001, quando o condomínio já estava pronto. Apesar de morarem em um apartamento confortavale, de três quartos, na 205 Norte, buscavam mais espaço, segurança e tranqüilidade. Dizem que encontraram tudo isso no Bela Vista.   Flamínio Neto e a mulher moram numa casa de 400 m², com quatro quartos, sala de visita, sala de jantar, dois banheiros, cozinha, área de serviço. Nos 1.800 m² do terreno, há ainda piscina, churrasqueira e canil. ‘‘O lote é grande. Temos até horta e um pomar, com pés de laranja e amora, por exemplo’’, ressalta Shih Man Lim, que é chinesa. Ela convenceu ainda dois casais amigos a comprarem lotes no condominío e também se mudarem para lá. ‘‘Foi só trazê-los aqui. Aliás, todo mundo que pisa aqui fica maravilhado com a paisagem.’’ Família Militar aposentado do Exército, Manoel Aparecido de Araújo, 70 anos, mudou-se com a família para o condomínio Mansões Califórnia, no Lago Sul, em 1986. ‘‘Quando cheguei aqui, só tinha cinco casas construídas e uma rua de terra’’, conta o militar.   Hoje o condomínio tem toda a infra-estrutura. Conta com segurança particular e áreas de lazer. Dos 108 lotes, 93 estão construídos. ‘‘Transformamos o cerrado em uma cidade, sem nenhuma ajuda do governo. Aqui colocamos todos os postes e fizemos as instalações para telefone’’, orgulha-se Manoel de Araújo.   O terreno de 970m² do militar tem 600 m² de área construída. Na casa de dois pavimentos, com seis quartos, além do militar e a mulher dele, Neusa, 65, moram outras oito pessoas — filhos, nora e netos do casal. ‘‘Em nenhum apartamento do Plano Piloto caberia tanta gente. Aqui temos todo o conforto’’, ressalta Manoel. O terreno tem ainda piscina, churrasqueira e canil.   Antes de se mudar para o condomínio, Manoel de Araújo viveu uma vida de cigano com a família, por causa da profissão. Paulista de Pirassununga, o militar veio para Brasília em 1978. Enquanto esteve na ativa no Exército, morou em apartamentos funcionais. Logo que aposentou, teve que alugar um apartamento. Escolheu a Asa Sul.   A busca por mais espaço e a as boas lembrança da casa no interior paulista levaram Manoel a comprar um lote no condomínio irregular, entre o Lago Sul e São Sebastião. Todas as economias dele e da mulher, professora da rede de ensino público do Distrito Federal, foram investidas no terreno, onde levantaram a bela casa. Carlos Moura Tatiana e a filha de quatro meses: sem saudades dos tempos de 406 Sul Euforia e frustração A falta de regulamentação do terreno é a dor de cabeça das 400 mil pessoas que moram em condomínios — segundo a Federação dos Condomínios; os urbanistas estimam essa população em 250 mil.   Os moradores dos condomínios viveram momento de empolgação no ano passado, período de eleição. A euforia veio com as promessas de regularização dos terrenos por parte do governador Joaquim Roriz. A extinta Secretaria de Assuntos Fundiários chegou a entregar certificados de legalização aos proprietários dos lotes — documento sem nenhum valor legal, segundo a Justiça do Distrito Federal.   Mas a política do GDF, além de dar esperança aos moradores de condomínios, inflacionou o mercado imobiliário. Os lotes nos condomínios viraram negócio altamente lucrativo. Alguns, como os do Jardim Botânico, chegaram a ter uma valorização de 1000% em dez anos — subiram de R$ 10 mil para R$ 100 mil.   Mas, passada as eleições, o GDF mudou a política de regularização dos condomínios. A Companhia Imobiliária de Brasília (Terracap) começou a licitar os terrenos que garante serem seus, inclusive aqueles que são ocupados há mais de dez anos, como os do Condomínio Hollywood, na região do Colorado.   Preocupação para os donos de lotes em condomínios, a mudança de postura do governo agrada ao Ministério Público e especialistas em ocupação urbana. ‘‘A lei tem que ser aplicada para todos. Assim como derrubam barracos de madeirites, o governo tem que derrubar mansões que estejam em terras públicas’’, afirma o geógrafo Aldo Paviani, do Núcleo de Estudos Urbanos da Universidade de Brasília (UnB).   Para Paviani, os condomínios surgiram e cresceram de forma desordenada por causa da falta de políticas públicas de moradia para a classe média brasiliense. ‘‘Muita gente, com boa fé, comprou lotes nesses condomínios irregulares e entrou numa barca furada. Outros, se aproveitaram da falta de fiscalização e compraram terrenos para especular no mercado imobiliário.’’   O presidente do Sindicato das Empresas de Construção Civil (Sinduscon), Márcio Machado, concorda com o geógrafo Paviani. Machado também acha que os condomínios surgiram por causa da falta de planejamento urbano. ‘‘A oferta de moradia para a classe média não deu conta da demanda’’, afirma.   Localizados em áreas privilegiadas, com acesso fácil ao Plano Piloto e preço baixo atraíram os mais diversos públicos. ‘‘O preço era fictício por causa da situação irregular’’, aponta Márcio Machado. Sem elevador, com os pés no chão O casal Ana Isabel e Jorge Luiz da Silva, ambos de 48 anos, não gastou o dinheiro arrecadado com a venda de um apartamento de três quartos na 406 Sul numa casa em condomínio. Eles mudaram sim de endereço, há cinco anos. Trocaram o prédio sem elevador por uma ampla e confortável casa no condomínio San Diego, entre o Lago Sul e São Sebastião. Mas resolveram morar de aluguel. Jorge pretende comprar um terreno naquele ou em outro condomínio, mas só depois que for licitado e o dono tiver a escritura do lote.   Enquanto não sai a licitação do San Diego, Ana Isabel vai curtindo com a família a casa alugada. ‘‘Não mudamos para uma casa enorme. Mas temos quartos e salas bem mais amplas do que o apartamento. Aqui também não preciso enfrentar escadas. Mas o melhor mesmo é a área externa’’, conta ela, que é a artista plástica e professora de educação artística da rede pública de ensino.   Em volta da casa, construída em dois lotes, há piscina, campo de futebol, um imenso jardim e um canil. Aliás, a possibilidade de criar animais sem se preocupar com a vizinhança e com espaço de sobra é outra vantagem apontada por Ana Isabel e sua filha, Tatiana, 22. ‘‘No apartamento tínhamos apenas um cachorrinho, por falta de espaço. Aqui temos quatro, além de periquitos e tartaruga’’, diz Tatiana.   Ana Isabel e Tatiana também não sentem falta da 406 Sul por causa da violência que tomou conta do lugar. Elas morriam de medo de chegar sozinhas à noite na quadra, por causa dos constantes assaltos e seqüestros-relâmpagos na área. ‘‘No condomínio posso passear tranqüilamente com a minha filhinha de quatro meses e chegar a qualquer hora de carro, sem me preocupar com assaltantes’’, ressalta Tatiana.   A distância de casa para o trabalho e a escola das crianças é compensada pela qualidade de vida. Hoje, esses brasilienses vivem seguros — com serviços de vigilância 24 horas —, têm espaço de sobra para receber amigos e parentes, vagas garantidas para os carros. Seus filhos têm piscina e campo de futebol no quintal, parquinhos bem cuidados perto de casa.